Так сложилось, что в России довольно мало людей самостоятельно занимаются продажей квартир. Если Вы видите в рекламе объявление с пометкой частное, то, скорее всего, его дал или сам агент, а если и продавец, то как только дойдет до сделки, обязательно появится агент представляющий интересы продавца.

Продать квартиру в крупных городах самостоятельно достаточно сложно. С одной стороны, только агентства могут правильно построить рекламную кампанию, обеспечить, чтобы квартира была во всех базах данных и необходимых рекламных изданиях, чтобы любой покупатель или его агент мог без труда заметить ее в течение всего времени поиска покупателя. С другой стороны, проведение взаиморасчетов без опоры на мнение профессионального риэлтера, отстаивающего Ваши интересы, реальная возможность нажить себе неприятности. Тонкостей очень много, почти все они не очевидны.

Поиски человека, которому можно доверить решение Вашей деликатной и некаждодневной проблемы. Ищите того, кто сможет это сделать профессионально, а значит, и оптимально в отношении цены, потерь времени, гарантий организации передачи денег, их проверки, сохранения Вашего душевного спокойствия. Профессионалы редко дежурят на телефонах. Их имена передаются из рук в руки. Стоимость услуг та же. Уровень знаний, возможностей, стиль общения — на несколько порядков выше.

Почему же сегодня Вам необходимо и достаточно найти одного агента, который станет Вашим доверенным лицом, и поручить продать квартиру только ему? Почему произошли эти изменения?

1. Сформировалось "рекламное поле". Это значит, что риэлтеру, занимающемуся Вашей квартирой, достаточно со знанием дела разместить информацию в межагентских компьютерных базах, в интернете, в специализированных печатных рекламных изданиях. После этого она обязательно будет замечена человеком, которому интересна, или его представителем.

2. Появились люди, для которых недвижимость стала профессией.

Из сказанного вытекают следующие выводы: бессмысленно продать квартиру через несколько агентств, глупо обзванивать десятки агентств, выбирая, где больше "дадут", человек, профессионально занимающийся недвижимостью, то есть тот, кто действительно может оказать Вам необходимые услуги, не будет заниматься квартирой, если ею одновременно занимается кто-либо другой. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд,- невозможно.

Для оценки риэлтор должен провести просмотр квартиры, перед тем как продать квартиру и при первой же возможности встретиться с продавцом. Не надо требовать от риэлтера назвать стоимость квартиры моментально. Хорошо если перед визитом к Вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлтерским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену для того, чтобы продать квартиру.

Не пытайтесь считать, исходя из цен предложения, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры — это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты.

Когда Вы выбрали доверенное лицо и договорились об условиях сотрудничества, позвольте агенту отработать свои комиссионные и продать квартиру. Зачем Вам стоять в очередях и носиться из одного конца города в другой. Расслабьтесь, отдохните, получайте удовольствие.

Риэлтер предложит Вам свои услуги в подготовке документов, требуемых для того, чтобы продать квартиру. Несомненно, он это сделает и быстрее и качественнее. Для этого Вам необходимо выдать доверенность на сбор справок и передать оригинал правоустанавливающего договора.

Несомненно, что все юридические формальности (расписки в получении, условия возврата) при передаче правоустанавливающих договоров должны быть соблюдены, чтобы продать квартиру.

По упомянутой доверенности продать квартиру нельзя. В советах, которые можно найти в печатных изданиях, преобладают рекомендации даже не показывать документы на квартиру посторонним людям, чтобы продать квартиру. Абсолютно верно. Но тот человек, которому Вы доверились, не должен быть (оставаться) посторонним. Он Ваш союзник. Как говорили раньше: "Надо доверять своему аптекарю".

Продать квартиру. Варианты

Прямая (чистая) продажа — лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Встречная покупка ("встречка", "встреча", "обмен") — продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если нет другой квартиры, куда можно выехать и выписаться (хотя бы на время), если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение.

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО — покупателю обычно приходится вначале выкупать частично или все "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

Этапы продажи квартиры

1. Подписание нотариального договора.

2. Регистрация договора в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Выписка всех прописанных.

4. Освобождение жилья.

Покупатель вносит посреднику всю стоимость до подписания договора отчуждения. Первая выплата продавцу (50 процентов) возможна только после успешной регистрации договора в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После выписки можно получить еще 40 процентов. После освобождения, передачи ключей и квитанций продавец получает оставшиеся 10% (если в квартире уже никто не прописан).

Продавцу могут отказать в выплате сумм по частям, если имеются факторы повышенного риска для покупателя. То есть продавец получает всю сумму за квартиру единовременно по выполнению всех вышеперечисленных условий, в случае:

Отчуждения объекта по доверенности.

Если после последней перепродажи объекта прошло менее двух месяцев. Объект фактически является предметом залога. Правоустанавливающие документы на объект являются дубликатами. В продаваемом объекте зарегистрированы или фактически проживают лица, не являющиеся собственниками (возможны исключения для супругов или их несовершеннолетних детей) и др.

Если покупатель Вашей квартиры сам также одновременно продает свою недвижимость, Вы сможете получить деньги после регистрации всех договоров по цепочке. На таких условиях проходит примерно каждая вторая сделка. В этом ограничении, если сделкой занимается профессиональный агент и расчеты организованы с умом, нет ничего страшного, чтобы продать квартиру.